Nadpłata kredytu hipotecznego – na czym polega i czy warto z niej korzystać

Nadpłata to częściowa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Polega na przelewaniu bankowi wyższych kwot w porównaniu z ratami, które wynikają z harmonogramu spłaty w umowie kredytowej.

Dzięki nadpłatom zmniejszasz kwotę pożyczoną od banku, czyli kapitał, od którego naliczane są odsetki. Im niższa jest kwota pozostała do spłaty, tym mniejsze są odsetki. W efekcie kredyt hipoteczny jest tańszy.

Jako kredytobiorca decydujesz o częstotliwości i wysokości nadpłat. Możesz wpłacać wyższe raty kredytowe co miesiąc, co kilka miesięcy lub nadpłacić kredyt hipoteczny jednorazowo.

Kredyt hipoteczny nadpłacisz dowolną „nadprogramową” kwotą, ale realne znaczenie dla obniżenia spłacanych rat lub skrócenia okresu spłaty kredytu mają nadpłaty przekraczające przynajmniej jedną ratę.

Możliwość nadpłaty kredytu mieszkaniowego udostępniają wszystkie banki. Jednak zanim przelejesz wyższą ratę kredytową, przeanalizuj umowę. Niektóre banki wprowadzają ograniczenia dotyczące nadpłaty kredytu hipotecznego. Zazwyczaj odnoszą się one do pierwszych 3 lat od zawarcia umowy kredytu. Przez ten okres bank może pobierać prowizję za nadpłaty. To sprawia, że stają się mniej opłacalne.
 

Jak nadpłata kredytu hipotecznego wpływa na wysokość rat i okres kredytowania

Jeśli będziesz regularnie nadpłacać kredyt, to po pewnym czasie miesięczne raty będą coraz niższe. Każda nadpłata zmniejsza saldo kredytowe, czyli kapitał pozostały do spłaty, na podstawie którego naliczane są odsetki. Możesz albo zmniejszyć wysokość comiesięcznej raty, albo skrócić okres spłaty kredytu. Jak to wygląda w praktyce?

Pan Kamil będzie spłacał kredyt hipoteczny do 10 listopada 2049 roku. Aktualna kwota do spłaty to 327 455,68 zł. Oprocentowanie wynosi 4,5%, a bieżąca rata – 1 723,53 zł. Pan Kamil zastanawia się nad jednorazową nadpłatą w wysokości 15 000 zł.

Sprawdźmy, co mu się bardziej opłaca – zredukować raty czy skrócić okres kredytowania

• Zmniejszona rata wyniosłaby 1 644,58 zł. Pan Kamil spłacałby kredyt do 10 listopada 2049 roku. Zaoszczędziłby 947,40 zł w skali roku i 11 290,35 zł na całym kredycie. To rozwiązanie jest korzystne dla osób, które chcą obniżyć comiesięczne wydatki.
• Jeżeli rata utrzymałaby się na tym samym poziomie, pan Kamil spłacałby kredyt do 10 czerwca 2047 roku. Zmniejszyłby liczbę rat o 29 i zaoszczędziłby aż 34 830,12 zł. Ten sposób jest rekomendowany osobom, które z łatwością utrzymują płynność finansową i chcą jak najbardziej zredukować koszty kredytu.

Gdyby pan Kamil chciał regularnie nadpłacać kredyt mniejszymi kwotami, mógłby połączyć obie formy. W tej sytuacji na początku obniżyłby nadpłatami wysokość rat, a potem skróciłby okres kredytowania.

Jeśli chcesz sprawdzić, jak nadpłaty wpłyną na Twoje raty kredytowe, możesz skorzystać z kalkulatora zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego UOKiK. Wystarczy, że wpiszesz kwotę do spłaty, aktualną wysokość raty lub oprocentowanie, termin ostatniej raty i zaznaczysz, że chcesz nadpłacić kredyt.

Pamiętaj, że darmowy kalkulator podaje orientacyjne wyniki. Zanim zdecydujesz się zmniejszyć ratę kredytu lub skrócić okres kredytowania nadpłatami, skonsultuj się z ekspertem banku.

Wysokość prowizji jest zależna od warunków umowy kredytowej oraz od okresu, w którym chcesz przelać nadpłatę.

Banki ustalały prowizje za nadpłatę kredytu hipotecznego do 22 lipca 2017 roku. W tym dniu weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która uregulowała maksymalną wysokość prowizji dla umów kredytowych podpisywanych od 22 lipca 2017 roku. Niżej przedstawiamy informacje dotyczące wcześniejszej spłaty kredytów zaciągniętych w trakcie obowiązywania tej ustawy.

Koszt nadpłacania kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem

Bank może pobierać prowizję (rekompensatę) za spłatę części lub całości kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy.

Prowizja nie może przekraczać:

• wysokości odsetek, które można by naliczyć od spłaconej przedterminowo części lub całości kredytu hipotecznego w ciągu roku od dnia faktycznej spłaty;
• 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego;
• kosztów banku bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.

Jeśli do zakończenia umowy kredytowej pozostał mniej niż rok, prowizja z tytułu nadpłaty dla banku nie może przekraczać odsetek należnych za okres pozostały do zakończenia umowy kredytowej.

Unikniesz kosztów prowizji, jeśli zaczniesz nadpłacać kredyt w okresie bezprowizyjnym, czyli po upływie 36 miesięcy od podpisania umowy kredytowej.

Koszt nadpłacania kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Stała stopa procentowa w aktualnych ofertach banku dotyczy pierwszych kilku lat kredytu (zazwyczaj 5, czasem 10 lat) z możliwością przedłużania oprocentowania stałego na kolejne okresy. W czasie obowiązywania stałej stopy banki najczęściej nie pobierają żadnej opłaty od wcześniejszych spłat, niezależnie od kwoty częściowej spłaty . Warto jednak to sprawdzić w swojej umowie kredytowej lub Taryfie prowizji i opłat bankowych.

Prawdopodobnie nadpłata kredytu hipotecznego jest dla Ciebie opłacalna, jeśli:

• masz nadwyżkę gotówki, aby zachować płynność finansową na najbliższe miesiące,
• warunki umowy kredytowej umożliwiają nadpłatę bez prowizji,
• uznajesz sytuację na rynku finansowym za korzystną.

Na jakie czynniki warto zwrócić uwagę

• Niska stopa procentowa na rynku
  Wysokość rat kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym jest zależna od wskaźników referencyjnych takich jak np. WIBOR dla kredytów w zł. Stopa WIBOR 3M lub WIBOR 6M - wraz z marżą bankową - składa się na oprocentowanie kredytu. Podwyżki stopy referencyjnej pociągają za sobą wzrost oprocentowania, co odbija się na wysokości raty (ze względu na zwiększenie części odsetkowej). Te zależności sprawiają, że nadpłata kredytu hipotecznego opłaca się przy niskiej stopie procentowej. Części kredytobiorców może być trudno połączyć wyższe raty z nadpłatami.
• Brak prowizji za nadpłatę kredytu
  Jeśli jednak w umowie kredytowej jest przepis, że bank pobiera 3% prowizji od kapitału za każdą nadpłatę przez pierwsze 36 miesięcy spłaty kredytu, wstrzymaj się z nadpłatami. Możesz odkładać pieniądze przez 3 lata i przeznaczyć je na jedną dużą nadpłatę po upływie okresu prowizyjnego.
• Spłacane inne kredyty i pożyczki
  Kredyt hipoteczny jest niżej oprocentowany niż kredyt gotówkowy. To sprawia, że ewentualne nadpłaty lepiej zacząć od wyżej oprocentowanego kredytu gotówkowego – w ten sposób więcej zaoszczędzisz.
• Poduszka bezpieczeństwa
  To pieniądze odłożone na czarną godzinę, np. utratę pracy czy inne nieprzewidziane wydatki. Powinna to być kwota 3-krotnie, 6-krotnie lub nawet 12-krotnie wyższa od Twoich przeciętnych miesięcznych wydatków. Jeżeli dysponujesz dodatkowymi pieniędzmi, ale nie masz poduszki bezpieczeństwa, przeznacz nadwyżkę w pierwszej kolejności na zabezpieczenie finansowe. Kiedy zgromadzisz oszczędności na ewentualne nieprzewidziane wydatki, możesz zacząć nadpłacać kredyt hipoteczny z bieżących zarobków.
• Stabilizacja finansowa
  Nie tylko poduszka bezpieczeństwa ma wpływ na stabilizację finansową. Zadaj sobie pytania: czy mam stałe źródło dochodów? Czy pracodawca przedłuży mi umowę o pracę na czas określony? Czy w najbliższym czasie muszę się przygotować na większe wydatki, np. wysłanie dziecka do szkoły czy naprawę samochodu?

Ważnym argumentem za wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego jest sprzedaż kredytowanego domu lub mieszkania w najbliższej przyszłości. Kredyt mieszkaniowy w trakcie spłaty nie jest przeszkodą w sprzedaży nieruchomości, ale sprawia, że będziesz musiał poświęcić więcej czasu na formalności.

Zakres dokumentów, jakich bank może wymagać od przedsiębiorcy, zależy od rodzaju działalności gospodarczej i formy opodatkowania. Przede wszystkim musisz dostarczyć bankowi zaświadczenie, które potwierdzi, że nie zalegasz ze składkami na ubezpieczenie społeczne (Zakład Ubezpieczeń Społecznych) lub z podatkami ( Urząd Skarbowy). Poza tym bank analizuje także comiesięczne dochody Twojej firmy. Przygląda się zarówno regularnym wpływom na konto, jak i wysokości przelewów. Duże rozbieżności między comiesięcznymi dochodami – np. kilkadziesiąt procent – mogą podważać stabilność dochodów.

Chociaż banki akceptują renty i emerytury jako źródła dochodu, wysokość świadczeń i wiek klienta mogą ograniczać jego zdolność kredytową.

Możesz zwiększyć swoją zdolność kredytową, jeśli złożysz wniosek o kredyt hipoteczny z młodszym wnioskodawcą, który wykazuje wysokie dochody i bardzo dobrą zdolność kredytową. Takie rozwiązanie umożliwi Ci również otrzymanie wyższej kwoty kredytu hipotecznego. Okres spłaty będzie jednak dostosowany do wieku starszego kredytobiorcy.

Jeśli masz więcej niż 60 lat, bank wyznaczy maksymalny wiek, który możesz osiągnąć w momencie spłaty ostatniej raty. Najczęściej jest to 70. rok życia. W tej sytuacji okres spłaty Twojego kredytu może być krótszy i wynosić do 10 lub 5 lat, a mniejsza liczba rat może obniżyć maksymalną kwotę kredytu hipotecznego.

Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny, dostarcz do banku:

• decyzję o przyznaniu emerytury lub renty oraz jej waloryzacji;
• dowód otrzymywania świadczeń, np. wyciąg z konta bankowego;
• ewentualnie – zaświadczenie o zatrudnieniu lub dochodach z innego źródła.