Analizy makroekonomiczne - Publikacja - Bank Pekao S.A.

Dziennik | 27.02.2024 1 miesiąc temu

Pełzający kryzys zadłużenia nieruchomości komercyjnych

Zanim kalendarz publikacji makro wypełni się ciekawszymi pozycjami, jesteśmy zdani na dane o drugorzędnym znaczeniu. Dziś będą to dane o cenach nieruchomości w USA, kolejny regionalny indeks koniunktury stamtąd (Richmond Fed) oraz wyniki badania koniunktury konsumenckiej Conference Board. Warto też odnotować decyzję banku centralnego Węgier, który dzisiaj sprowadzi stopy procentowe do jednocyfrowego poziomu. W kraju czekamy na aukcję obligacji skarbowych.

Wiadomości

  • PL-RPP: Można zapomnieć o obniżce stóp procentowych, dopóki inflacja bazowa na trwałe nie zbliży się do celu 2,5 proc., a ze względu na presję płacową i spodziewane ożywienie konsumpcji nie można wykluczyć ryzyka ich podwyżek - ocenił członek RPP Ludwik Kotecki w rozmowie z Newsweekiem. Kotecki wyraził również zaniepokojenie wysokim wzrostem płac i jego implikacjami dla popytu konsumpcyjnego i inflacji.
  • PL-DANE: Wg danych BIK wartość udzielonych w styczniu kredytów mieszkaniowych wzrosła pięciokrotnie, do 10,3 mld zł i była najwyższa w historii. Przełom 2022 i 2023 wyznacza najniższą wartość udzielonych kredytów w historii (kumulacja efektów podwyżek stóp i zacieśnienia kryteriów udzielania kredytów hipotecznych), nie dziwi zatem skala wzrostów. Z kolei wartość akcji kredytowej w styczniu jest w dużej mierze efektem wzrostu popytu wywołanego przez wsparcie rządowe (program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wg BIK odpowiadał za ok. 60% udzielonych w styczniu kredytów) oraz złagodzenie polityki pieniężnej. Jak wskazują dane na temat wniosków, w kolejnych miesiącach wartość udzielanych kredytów będzie już mniejsza. 
  • PL-DANE: GUS poinformował, że syntetyczny wskaźnik koniunktury (SI) wzrósł z 97,4 w styczniu do 97,8 w lutym b.r. Indeks ten, podobnie jak zbliżony pod względem konstrukcji i źródeł danych ESI wskazują na utrzymanie solidnego tempa wzrostu gospodarczego na początku roku (ok. 3,5%). Warto jednak pamiętać, że w ostatnich kwartałach modele oparte o te dane przeszacowywały dynamikę PKB – innymi słowy, przedsiębiorstwa i konsumenci są mniej niż zazwyczaj skłonni poprzeć swój optymizm faktycznymi wydatkami.
  • US-DANE: W styczniu na rynku pierwotnym sprzedano 661 tys. domów (ujęcie roczne), poniżej konsensusu zakładającego sprzedaż 681 tys. Łącznie z rynkiem wtórnym sprzedane niecałe 4,7 mln domów, co jest wartością nieco większą niż w ostatnich miesiącach zeszłego roku (4,5 mln), ale historycznie bardzo niską. Aktywność na rynku nieruchomości jest ograniczana przez wysokie stopy i niską podaż domów na rynku wtórnym.
     

Pełzający kryzys zadłużenia nieruchomości komercyjnych

Rok temu głośno było o kryzysie banków regionalnych w USA, zwłaszcza upadku trzech z nich: Silicon Valley Bank, Signature Bank oraz First Republic Bank. Pisaliśmy wówczas, że to dopiero początek kłopotów amerykańskiego sektora bankowego w USA. I w ostatnich dniach faktycznie widać ich spiętrzenie.  
Przypomnijmy pokrótce, jakie jest źródło problemu. Otóż w czasie pandemii ludzie nauczyli się pracować zdalnie i nie wrócili już w pełni do biur, gdy pandemia się skończyła. Firmy przeszły w tryb pracy hybrydowej i nie potrzebują już takiej powierzchni biurowej jak dawniej. W konsekwencji odsetek niewynajętych powierzchni biurowych w USA sięga już 18% - dwukrotnie więcej niż w 2019 r. Ich ceny zaś spadają. Zarówno w Europie jak i USA. A wraz z nimi spada wartość zabezpieczeń kredytów finansujących te nieruchomości. 
Część biur stała się też trwale nierentowna, zwłaszcza starszej generacji i w mniejszych miastach. Przychody z nich spadły, a koszty finansowania wzrosły, więc od półtora roku odsetek niespłacanych kredytów w tym segmencie wzrósł już trzykrotnie (z 0,5 do 1,5% ekspozycji). Rodzi to obawy, że duża część zadłużenia nieruchomości komercyjnych nie będzie mogła zostać zrefinansowana, a część banków regionalnych w USA, gdzie skoncentrowane są te ekspozycje, okaże się niewypłacalna. 
Nie wydaje nam się jednak, by upadłości te wygenerowały efekt domina w amerykańskim sektorze bankowym. Banki centralne i regulatorzy są świadomi problemu – MFW poświęcił mu sporo miejsca w ostatnim raporcie o globalnej stabilności finansowej. Są zapewne przygotowani do interwencji. Jej koszty poniosą w jakiejś części same banki poprzez wzrost wymaganych rezerw i składek na fundusz gwarancyjny FDIC. Można się też spodziewać publicznych bailoutów. Powtórka Wielkiej Recesji z 2008 nam jednak raczej nie grozi. Dług nieruchomości komercyjnych jest prawie dwukrotnie mniejszy niż nieruchomości mieszkaniowych i nie wszystkie utraciły rentowność. Hotele, magazyny czy centra danych nie będą miały najpewniej problemów z regulowaniem zobowiązań.
Kryzys zadłużenia nieruchomości komercyjnych dotyczy nie tylko USA, lecz także Europy, ale również nie ma on systemowego charakteru. Potencjał „zarażenia” polskiego rynku oceniamy zaś jako ograniczony. Kryzys nie jest na tyle poważny, by groził nam – tak, jak w 2008 roku – odpływ kapitału portfelowego i finansowania sektora bankowego (szczególnie, że w ostatnich latach nie obserwowaliśmy odwrotnego procesu). Po drugie, sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce nie jest dotknięty analogicznymi problemami z uwagi na znacznie wyższy organiczny wzrost, zrównoważoną strukturę i wciąż żywy popyt na nowoczesną powierzchnię biurową. Banki krajowe nie są pozbawione wyzwań, ale mają one inne źródła i charakter, np. walutowych kredytów hipotecznych.  

Indeks cen nieruchomości komercyjnych w USA i w Europie (sty-2007 = 100)


Źródło: Green Street Advisors via Macrobond


Odsetek niespłacanych kredytów (NPL) na nieruchomości komercyjne w USA


Źródło: https://bankregdata.com/articles.asp?aNum=117

Komentarz rynkowy

  • ZAGRANICA: Tydzień zaczął się od wzrostów rentowności obligacji na rynkach bazowych o ok. 8 pb, mikroskopijnej korekty na giełdach i osłabienia dolara. W tle nie było żadnego konkretnego wydarzenia. Rynki zajmują się obecnie wycenami i perspektywami amerykańskiego sektora technologicznego (nie traktując go jednocześnie jako monolit). Jednocześnie, rynek obligacji skarbowych pozostaje pod wpływem podaży – wczoraj cegiełkę do tego dołożyła aukcja 5-letnich papierów wartościowych w USA. Dziś nie będzie dużo lepiej – zaplanowane na dzisiejszą sesję dane makro to zdecydowanie drugi garnitur. Czynniki napędzające rynki w ostatnich dniach nie przestaną jednak być relewantne, dlatego można spodziewać się utrzymania podwyższonej zmienności.   
  • POLSKA: EUR-PLN pozostaje na dole pasma wahań i, jak wspominaliśmy w ostatnich komentarzach, czekamy na jego złamanie. Jeśli bowiem nie teraz, to kiedy miałoby się to wydarzyć? Dla rynku obligacji wczorajsza sesja była relatywnie udana (niewielkie wzrosty rentowności), ale dziś na otwarciu zobaczymy dostosowanie do wydarzeń z sesji amerykańskiej. Najważniejsza dziś będzie aukcja sprzedaży SPW. Jej przebieg i wyniki będą ciekawe – rynek przystąpi do niej w dobrych nastrojach (po serii wzrostów cen SPW) a Ministerstwo delikatnie podwyższyło plan podaży.

 

Kalendarz najważniejszych odczytów makroekonomicznych w bieżącym tygodniu znaduje się tutaj.

Udostępnij

Niniejsza publikacja (dalej „Publikacja”) przygotowana przez Departament Analiz Makroekonomicznych Banku Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna (dalej „Pekao S.A.”) stanowi publikację handlową i ma charakter wyłącznie informacyjny. Żadna z jej części nie stanowi podstawy do zawarcia jakiejkolwiek umowy lub powstania zobowiązania, w szczególności nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego. Publikacja nie stanowi rekomendacji udzielanej w ramach usługi doradztwa inwestycyjnego, analizy inwestycyjnej, analizy finansowej oraz innej rekomendacji o charakterze ogólnym dotyczącej transakcji w zakresie instrumentów finansowych, rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r, w sprawie nadużyć na rynku ani porady inwestycyjnej o charakterze ogólnym dotyczącej inwestowania w instrumenty finansowe, a informacje w niej zawarte nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Publikacja nie została przygotowana zgodnie z wymogami prawnymi zapewniającymi niezależność badań inwestycyjnych i nie podlega żadnym zakazom w zakresie rozpowszechniania badań inwestycyjnych i nie stanowi badania inwestycyjnego.

Zapisz się na newsletter

Zapisuję się na newsletter