Wiadomości

• PL-DANE: Nominalne transakcyjne ceny nieruchomości spadły w IV kwartale zeszłego roku: na rynku pierwotnym o 0,8% r/r, na rynku wtórnym zaś o 0,4% r/r. Tym samym spadki cen nominalnych nieruchomości na obu rynkach zanotowano po raz pierwszy od 13 lat (!). Powyższe dane wskazują też na utrzymanie spadków cen nieruchomości w ujęciu realnym i (zwłaszcza) relatywnie do wynagrodzeń. Dostępność cenowa mieszkań wzrosła do najwyższego poziomu od 2018 r. Więcej na temat tych danych piszemy w dalszej części raportu.
• PL-DŁUG: Bank Gospodarstwa Krajowego na przetargu 19 lutego, w ramach emisji na rzecz Funduszu Przeciwdziałania COVID-19, zaoferuje papiery serii FPC0229, FPC0231, FPC0332 i FPC0235, podaż wyniesie minimalnie 1,0 mld zł - podał bank w komunikacie.
• PL-BUDŻET: Wczoraj pierwszy w historii komunikat po posiedzeniu opublikowała Rada Fiskalna. Ciało to oceniło, że przedstawione i wdrożone dotychczas przez rząd działania w zakresie konsolidacji fiskalnej są niewystarczające dla celów stabilizacji długu publicznego i że narosłe w polityce fiskalnej nierównowagi są tak duże (a deficyt ma charakter chroniczny i strukturalny), że ich korekta będzie wymagać działań po stronie wydatkowej i podatkowej. W tym roku Rada będzie spotykać się co miesiąc.
• US-DANE: Wczoraj opublikowano dane o nastrojach w przemyśle w okręgu nowojorskim. Okazały się one zbliżone do notowanych w styczniu (spadek z 7,7 do 7,1 pkt.). Każdy z regionalnych wskaźników koniunktury jest nadzwyczaj zmienny, dlatego rozważanie miesięcznych zmian poszczególnych składowych nie ma naszym zdaniem sensu. Warto poczekać przynajmniej na jeszcze jeden wskaźnik (z okręgu filadelfijskiego, w czwartek). Wczoraj również opublikowano dane o nastrojach deweloperów (NAHB), które nieoczekiwanie obniżyły się w lutym, z 37 do 36 pkt. Warto odnotować, że nastroje deweloperów pogorszyły się w ostatnich miesiącach pomimo spadku oprocentowania hipotek.

Mamy to: ceny mieszkań spadły w 2025 r.

Wczoraj NBP opublikował dane o cenach nieruchomości w IV kwartale zeszłego roku. Ten temat nie jest nam obcy – pisaliśmy m.in. w listopadzie 2025 i rok wcześniej. Wczorajsze dane nie są tutaj rewolucyjne, potwierdzają bowiem kontynuację trendów z ostatnich kwartałów i wystawiają dobre świadectwo naszej prognozie spadku cen nieruchomości mieszkaniowych. 
Zaczniemy od tego ostatniego wniosku – ceny (transakcyjne) spadły w 2025 r. Wg stanu na koniec roku, ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RP) spadły o 0,8% r/r a na rynku wtórnym (RW) – o 0,4% r/r. Okres stabilizacji / minimalnych spadków cen transakcyjnych trwa od połowy 2024 r. Kiedy ostatnio byliśmy świadkami takiej sytuacji? RP – w IV kwartale 2014 r., RW – w III kwartale 2016 r.; obydwa rynki jednocześnie – II kwartał 2013 r. (!). 

Ceny transakcyjne mieszkań (% r/r)

Źródło: NBP, Pekao Analizy

Ważniejszy jest jednak spadek realnych cen mieszkań (korygowanych o inflację) oraz wzrost dostępności cenowej mieszkań (spadek cen relatywnie do wynagrodzeń). Te pierwsze spadały w II połowie zeszłego roku o 3-3,5% r/r. Z kolei dostępność cenowa mieszkań wzrosła po raz szósty z rzędu. Powierzchnia mieszkania, którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej (a wiemy, że w końcówce roku płace rosły szybciej od oczekiwań) wzrosła o 11-12% (w zależności od rynku) i była w IV kwartale najwyższa od 2018 r. Oczywiście, większość mieszkań (zwłaszcza do użytku własnego) jest kupowana z wykorzystaniem kredytu, więc faktyczna dostępność mieszkań jest pochodną ich cen, wynagrodzeń, zdolności kredytowej i przeciętnego rozmiaru kupowanego mieszkania. Bardziej kompleksowe wskaźniki (np. IDM ZBP) pokazują mniejszą skalę poprawy dostępności mieszkań, chociażby z uwagi na wyraźnie wyższy poziom stóp procentowych niż w latach 2018-2019. Stopy jednak wciąż spadają a warunki udzielania kredytów są rozluźniane, można mieć więc pewność, że szersze miary dostępności będą się jeszcze poprawiać.

Liczba mkw. mieszkania, którą można kupić za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej (wg cen transakcyjnych)

Źródło: Macrobond, GUS, NBP, Pekao Analizy

Co dalej? Nasza prognoza wskazuje na rychłe, choć niezbyt dynamiczne odbicie cen mieszkań – w naszej listopadowej aktualizacji prognozy wskazywaliśmy, że w końcówce 2026 r. ceny mieszkań mogą wzrosnąć o ok. 5% r/r. Czas na jej aktualizację przyjdzie w dalszej części roku. Warto pamiętać, że rynek boryka się z nawisem podażowym, który dopiero od niedawna jest rozładowywany (por. dane z portali ogłoszeniowych poniżej). To również sprawia, że aktywność w zakresie nowo rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych była w II połowie 2025 r. niezbyt żwawa. Sądzimy jednak, że konsensus jest tutaj zbyt pesymistyczny. Popyt pociągnie podaż.

Ogłoszenia sprzedaży mieszkań (r/r)

Źródło: nieruchy.pro

Komentarz rynkowy

• ZAGRANICA: Amerykanie wrócili wczoraj do pracy i od razu zaczęła się nerwówka. Główne indeksy giełdowe w USA najpierw spadły o ok. 1% tylko po to, by wyjść dość szybko nad kreskę i zakończyć sesję na plusie. Powodem nerwowości mają tradycyjnie już być obawy o konsekwencje wdrożeń AI dla tradycyjnych sektorów. Wahnięcia na giełdzie wiązały się z analogicznymi wahnięciami dolara (słabsza giełda – mocniejszy dolar), ale nie przeszkodziły rosnąć rentownościom amerykańskich papierów skarbowych. Być może ten ostatni ruch nie ma żadnego fundamentalnego charakteru i jest zwykłą korektą po serii spadków w poprzednich tygodniach. Dziś pozostajemy myślami przy amerykańskich danych (produkcja przemysłowa i rynek nieruchomości), ale rynek pozostanie wrażliwy na wiadomości z rynku akcji.
• POLSKA: Bez większych zmian – złoty wprawdzie nieznacznie się osłabił, ale wciąż jesteśmy wewnątrz wąskiego pasma wahań, do najbliższego ważnego poziomu oporu brakuje przeszło 1 grosza i przy obecnej zmienności ten dystans zostałby pokonany w kilka (!) sesji. Słowem – na rynku walutowym obecnie nie dzieje się nic godnego uwagi. O ile wcześniej rozmawialiśmy o ewentualnym złamaniu dolnego ograniczenia pasma wahań, o tyle – przy obecnej nerwówce na rynkach bazowych – zagrożone jest jego górne ograniczenie. Dziś czekamy na aukcję sprzedaży SPW. 

Kalendarz najważniejszych odczytów makroekonomicznych w bieżącym tygodniu znajduje się tutaj.