Wiadomości

• PL-DANE: Nastroje konsumenckie nie zmieniły się znacząco w listopadzie – bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK) GUS wzrósł z -10,9 do -9,9 pkt, podczas gdy wskaźnik wyprzedzający (WWUK) spadł z -6,6 do -7,5 pkt. Szczegóły odczytu mają mieszany wydźwięk. O ile bieżąca skłonność do dokonywania znacznych zakupów wzrosła do nowego cyklicznego maksimum, o tyle polskie gospodarstwa domowe bardziej niż w poprzednich miesiącach obawiają się bezrobocia.
• PL-DANE: NBP opublikował dane o cenach nieruchomości w największych miastach w III kwartale 2025 r. W ich świetle nominalne ceny transakcyjne (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym) nie zmieniły się znacząco od III kwartału 2024 r. W ujęciu realnym z kolei zaobserwowaliśmy spadek cen transakcyjnych o 3-4% r/r. Dostępność dochodowa mieszkań kontynuowała wzrosty i jest najwyższa od 2019 r. Więcej na temat cen nieruchomości i naszych przewidywań piszemy w dalszej części raportu.
• US-DANE: BLS opublikował wczoraj dane z amerykańskiego rynku pracy za wrzesień, których publikację opóźniło zawieszenie funkcjonowania amerykańskiego rządu w październiku i listopadzie. W ich świetle zatrudnienie poza rolnictwem wzrosło o 119 tys. etatów, powyżej konsensusu zakładającego wzrost o 55 tys. etatów. Tym niemniej, raport został odebrany przez rynki negatywnie z kilku powodów. Po pierwsze, tradycyjnie już poprzednie miesiące zostały zrewidowane w dół. Po drugie, są duże szanse, że zaskoczenie w danych wrześniowych się nie utrzyma. Po trzecie, stopa bezrobocia wzrosła do 4,4%, nowego cyklicznego maksimum. Kolejne dane z amerykańskiego rynku pracy zostaną opublikowane 16 grudnia.
• US-DANE: Nastroje w przetwórstwie w okręgu Filadelfia poprawiły się, ale trochę mniej niż zakładano (wzrost indeksu z -12,8 do -1,7). Tym niemniej, dotychczas opublikowane regionalne badania koniunktury za listopad wskazują na to, że sytuacja w amerykańskim przemyśle poprawiła się względem wiosennego dołka. Powoli wygasa również szok cenowy i kosztowy.

Rynek mieszkaniowy na chwilę łapie oddech

Jak pokrótce wygląda obecnie sytuacja na polskim rynku nieruchomości? Wczoraj NBP opublikował dane cenowe za III kwartał 2025 r., które wskazują na wyraźną stabilizację cen mieszkań - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym - obserwowaną już od kilku kwartałów. W 7 największych miastach ceny w ujęciu kwartalnym spadły nominalnie o 0,7% na obu segmentach rynku. Średnia cena transakcyjna uformowała swoisty „płaskowyż” - od III kwartału 2024 r. cena za 1m2 na rynku pierwotnym utrzymuje się w okolicy 14,3 tys. zł., na rynku wtórnym ok. 13,5 tys.

Średni poziom cen transakcyjnych mieszkań (7 największych miast, tys. PLN/mkw)

Źródło: NBP, Pekao Analizy

Wyhamowaniu wzrostów cen sprzyjały w ostatnich kwartałach czynniki makroekonomiczne: ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych (dodatnich dopiero od 2024 r. wskutek szybszego spadku inflacji niż stóp NBP), wysoka podaż mieszkań, wygaśnięcie wpływu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” czy też spadek inflacji towarów przemysłowych i budowlanych, ograniczający koszty deweloperów. Nie został też ostatecznie wprowadzony kolejny program dopłat do rat kredytów mieszkaniowych.

Cofając się w czasie, jeszcze na potrzeby naszego raportu o rynku nieruchomości z maja 2024 r., skonstruowaliśmy prognostyczny model ekonometryczny agregujący informacje dot. koniunktury gospodarczej i jej wpływu na ceny nieruchomości. Model prognozuje poziom cen wykorzystując zmienne makroekonomiczne kreujące zarówno popyt jak i podaż. W listopadzie 2024 r. zaprezentowaliśmy prognozę zakładającą nieznaczne spadki cen (średnia transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych rynków w Polsce) od II kwartału 2025 r. Roczne tempo wzrostu cen miało się sukcesywnie obniżać, a biorąc pod uwagę efekt bardzo wysokiej bazy, spychając ją nawet poniżej zera pod koniec 2025 r. Widząc dzisiejszą realizację sytuacji na polskim rynku nieruchomości czujemy się zadowoleni z trafności naszego scenariusza. Zamiast wyraźnego szczytu pojawił się co prawda płaskowyż, ale przy mocno spadającej dynamice cen rok do roku.

Dziś dokonaliśmy reestymacji modelu, rozszerzając naszą prognozę na rok 2026. Biorąc pod uwagę nasze założenia dotyczące sytuacji makroekonomicznej w Polsce uważamy, że ceny mieszkań mają potencjał do dalszego spadku aż do I kwartału 2026 roku, kiedy średnia cena (transakcyjna z rynku pierwotnego dla 7 największych miast) powinna spaść nawet poniżej 14 tys. zł za m2, czyli będzie o ponad 2% niższa względem obecnych poziomów. Prognozujemy, że od II kwartału 2026 r. ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć.

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego (7 największych miast) wraz z naszą prognozą

Źródło: NBP, Pekao Analizy

Kluczem będzie tutaj rosnący popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę, jak również narastające opóźnione efekty tegorocznych obniżek stóp procentowych. Niższe stopy poprawią zdolność kredytową gospodarstw domowych, podbiją nastroje i zwiększą zainteresowanie kredytem mieszkaniowym. Już teraz miesięczna liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych przekracza 20 tys., zbliżając się do poziomów z boomów kredytowych z 2021 i 2023 r. Wzrośnie również przekonanie kupujących, że ceny mogą ponownie ruszyć w górę wraz z poprawą dostępności finansowania. A wciąż spodziewamy się kolejnych obniżek stóp NBP.

Popyt na kredyty mieszkaniowe

Źródło: BIK, Pekao Analizy

Komentarz rynkowy

• ZAGRANICA: Porównując figury z raportu Payrolls za wrzesień z konsensusem prognoz (wzrost zatrudnienia 2x wyższy od oczekiwań, stopa bezrobocia zgodna z konsensusem), można by ulec wrażeniu, że sytuacja na rynku pracy w USA poprawia się. Reakcja rynków – choć niejednoznaczna – zdaje się mówić jednak co innego. Inwestorzy na rynku FI wybrali się na zakupy, antycypując spadek krótkoterminowych stóp rynkowych. W efekcie wczoraj po południu rentowność 2-letnich Treasuries obniżyła się o 8 pb, 10-letnich o 6 pb, a 30-letnich o 3 pb, efektywnie stromiąc krzywą dochodowości. Jednocześnie prawdopodobieństwo obniżki stóp przez Fed w grudniu było wczoraj wyceniane już z niemal 44-procentowym prawdopodobieństwem, czyli wyraźnie wyżej niż jeszcze wczoraj rano. Wyceniane prawdopodobieństwo cięcia jest jednak mocno zmienne (dziś rano wynosi 35%), co ukazuje niezdecydowanie inwestorów i niepewność co do optymalnego scenariusza rynkowego. Wobec dryfu na EURUSD i nieudanego podejścia przez S&P500 pod poziom oporu na 6750 przypuszczamy, że dzisiejszy dzień upłynie na rynkach bazowych bez istotniejszych kierunkowych zakładów. Inwestorzy będą trawić wiedzę dostarczoną w raporcie Payrolls i szykować się na kolejne paczki danych z amerykańskiego rynku pracy, które ukażą się 16 grudnia.
• POLSKA: Flauta, trend boczny, cisza – tymi słowami można by opisać wczorajszą sytuację na krajowym rynku. USDPLN około 3,67, EURPLN wokół 4,23, 10-letnie SPW powyżej 5,35 i WIG20 wokół 2960 – trudno tu znaleźć punkt zaczepienia do komentarza. O ile dzisiejsze odczyty koniunktury PMI nie przyniosą wyraźnych niespodzianek, to zdaje się, że krajowy rynek wejdzie dziś już w tryb weekendowy przy obniżonej zmienności.

Kalendarz najważniejszych odczytów makroekonomicznych w bieżącym tygodniu znajduje się tutaj.