Analizy makroekonomiczne - Publikacja - Bank Pekao S.A.

Dziennik | 03.04.2024 2 tygodnie temu

Dostępność dochodowa mieszkań: Polska a Czechy

Dziś przed nami wstępne dane o marcowej inflacji HICP w strefie euro – najprawdopodobniej podobnie jak w lutym dynamika cen wyniosła 2,6% r/r. Po południu poznamy koniunkturę w usługach w USA (wskaźnik ISM dla usług).

Wiadomości

  • PL-KONIUNKTURA: Marcowy odczyt PMI dla przemysłu pozostał w trendzie bocznym i wyniósł w Polsce 48,0 pkt., w zgodzie z konsensusem (48,1 pkt.). Jest to wyraźna różnica względem odczytów zza Odry – niemiecki przemysł zanurkował do 41,9 pkt. wobec 45,5 pkt. jeszcze w styczniu tego roku. W strefie euro od początku roku również obserwujemy trend boczny, a marcowy odczyt uplasował się na poziomie 46,1 pkt.
  • PL-DŁUG: Zgodnie z komunikatem GUS, deficyt sektora general government po 2023 r. wyniósł 5,1% PKB, zaś dług 49,6%. Obydwa odczyty są zgodne z naszymi prognozami (odpowiednio 4,9% i 50,0%). Deficyt przekraczający 3% PKB oznacza, że przyszłoroczny budżet Polski może zostać objęty procedurą nadmiernego deficytu (ang. Excessive Deficit Procedure, EDP). Zreformowana w 2023 r. procedura zakłada wypracowanie przez KE wraz z MF średniookresowego planu dostosowawczego, po upływie którego poziom długu znajdzie się na ścieżce spadkowej, zaś deficyt utrzyma się poniżej 3% PKB w okresie 10 lat po zakończeniu tego planu. Warto jednak przypomnieć, że Polska wynegocjowała wyjęcie wydatków na modernizację sił zbrojnych z mechanizmu EDP.
  • DE-DANE: Inflacja nad Sprewą hamuje – marcowe odczyty pokazały spadek dynamiki CPI z 2,7% r/r do 2,3%, zaś HICP z 2,5% r/r do 2,2%. Obydwa odczyty są zgodne z konsensusem prognoz.
  • US-DANE: Zamówienia w amerykańskim przemyśle zaskoczyły w lutym na plus (1,4% m/m wobec spodziewanych 1,0%), a zamówienia na dobra trwałe – na minus (1,3% m/m wobec 1,4%). Ponad połowę dynamiki miesięcznej zamówień na dobra trwałe wygenerowała branża motoryzacyjna – po wyłączeniu środków transportu zamówienia na środki trwałe zanotowały dynamikę 0,3% m/m. Z kolei liczba nieobsadzonych etatów według JOLTS w lutym wyniosła 8,756 mln wobec 8,748 mln odnotowanych miesiąc wcześniej. Oczekiwano, że liczba wolnych miejsc pracy wyniesie 8,76 mln.

Dostępność dochodowa mieszkań: Polska a Czechy

W ubiegłym tygodniu przyglądaliśmy się wzrostowi cen nieruchomości w Polsce na tle wzrostu płac. Argumentowaliśmy, że w ostatnich latach dostępność dochodowa mieszkań w Polsce faktycznie się zmniejszyła, choć w perspektywie ostatnich dwóch dekad nie mamy wielu powodów do narzekań – odmiennie niż na przykład mieszkańcy Wielkiej Brytanii. Dziś postanowiliśmy wrócić do tego tematu, ale tym razem porównując sytuację dwóch stolic: Warszawy i Pragi.

Praga jest znana z bardzo drogich mieszkań i dane z raportów Deloitte o rynku nieruchomości w Europie to potwierdzają. Ich przeciętna cena w 2022 r. wyniosła blisko 5 tys. EUR za m2, o 84% więcej niż w Warszawie i dużo więcej niż w innych stolicach naszego regionu. Co więcej ceny mieszkań w Pradze nie tylko są wysokie, lecz także rosną szybciej. Jeszcze w 2015 r. w stolicy Czech za m2 trzeba było zapłacić jedynie 22% więcej niż w Warszawie (rynek pierwotny, ceny transakcyjne).

Ceny mieszkań w Warszawie, Pradze i Budapeszcie, EUR/m2

Źródło: Raporty Deloitte o rynku nieruchomości w Europie.

Mieszkańcy Pragi mogą wprawdzie liczyć na nieco wyższe wynagrodzenia niż w Polsce, ale różnica nie jest aż tak duża. W 2022 wynosiła 13% i od tamtego czasu najpewniej się zmniejszyła, gdyż koniunktura gospodarcza w Czechach była w ostatnich kwartałach gorsza niż w Polsce (pisaliśmy o tym tutaj), co przekładało się na słabszą presję płacową. W efekcie dostępność dochodowa mieszkań w Pradze jest dużo mniejsza niż w Warszawie, a ponadto jest w trendzie spadającym (bardziej stromo niż w stolicy Polski).

Ile m2 mieszkania można kupić za przeciętną płacę brutto w stolicach Polski i Czech

Źródło: Analizy Pekao na podstawie Raportów Deloitte oraz statystyk wynagrodzeń GUS BDL oraz CSU.

Głównym powodem wysokich cen mieszkań w Pradze jest przede wszystkim ograniczona podaż mieszkań, spowodowana m.in. restrykcyjnym prawem budowlanym (w 2020 r. Czechy zajmowały dopiero 157 miejsce w rankingu Doing Business pod tym względem). Praga posiada ponadto stosunkowo mało wolnych gruntów pod zabudowę – ma dość górzystą topografię, jest gęsto zabudowana i nie była zniszczona w czasie wojny. Stolica Czech jest popularnym celem turystycznym i wiele mieszkań przeznaczonych jest pod najem krótkoterminowy. Warszawa jest pod tym względem w nieco korzystniejszej sytuacji: prawo budowlane nie jest tak restrykcyjne (Polska zajmuje 39 miejsce w rankingu Doing Business pod tym względem), a samo miasto nie jest szczególnie popularne wśród turystów. Problemem jest natomiast coraz bardziej ograniczona powierzchnia gruntów pod zabudowę. Nowe osiedla mogą powstać na gruntach poprzemysłowych, np. na terenie dawnej fabryki FSO Żerań, lub zajezdni autobusowej przy Chełmskiej, ale wymagają one kosztownej i czasochłonnej remediacji. Presja na wzrost cen mieszkań w Warszawie będzie więc najpewniej wciąż obecna, ale scenariusz praski – ze względu na czynniki fundamentalne –  jest nadal mało prawdopodobny.

Komentarz rynkowy

  • ZAGRANICA: Mimo publikacji danych makro sprzyjających mocnemu dolarowi (wyższe od oczekiwań zamówienia w amerykańskim przemyśle, niższa inflacja w Niemczech) EURUSD odbił się wczoraj od poziomu 1,0725 w górę, co można przypisać korekcyjnej realizacji zysków. Niemniej jednak powinniśmy dalej oglądać mocnego dolara ze względu na oddalające się szanse na obniżki stóp procentowych w USA – amerykańska gospodarka radzi sobie znacznie lepiej niż europejska, a co więcej widoczne są pierwsze symptomy odbijania inflacji. Rynek wycenia obecnie 60% szans na obniżkę stóp procentowych Fed w czerwcu. Powoli inwestorzy będą się pozycjonować przed piątkowymi danymi z amerykańskiego rynku pracy. Dziś dane o zatrudnieniu wg ADP, ale utraciły one w ostatnim czasie korelację z payrollsami, więc nie powinny być one znaczące dla rynków. Warto zwrócić uwagę na złoto, które wspięło się na nowe rekordowe poziomy powyżej 2300 USD za uncję, napędzane przepływami środków do bezpiecznych przystani w związku z eskalacją napięć na Bliskim Wschodzie.
  • POLSKA: Złoty nadganiał wczoraj poniedziałkowe silne osłabienie względem euro, i tym bardziej dolara, z niepłynnego świątecznego rynku. USDPLN wraca w kierunku 3,98, a EURPLN zmierza sukcesywnie do ponownego ataku ważnego wsparcia na poziomie 4,28. Obyło się bez większej reakcji na zgodny z oczekiwaniami odczyt marcowego PMI dla polskiego przemysłu. Z kolei rentowności polskich obligacji zapomniały o niskim odczycie krajowej inflacji i ruszyły wczoraj mocno w górę za rynkami bazowymi. Na wyraźniejsze ruchy będziemy musieli poczekać na wydźwięk komunikatu po kwietniowym posiedzeniu RPP (czwartek) oraz konferencję prasową prezesa NBP A. Glapińskiego (piątek).
Udostępnij

Niniejsza publikacja (dalej „Publikacja”) przygotowana przez Departament Analiz Makroekonomicznych Banku Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna (dalej „Pekao S.A.”) stanowi publikację handlową i ma charakter wyłącznie informacyjny. Żadna z jej części nie stanowi podstawy do zawarcia jakiejkolwiek umowy lub powstania zobowiązania, w szczególności nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego. Publikacja nie stanowi rekomendacji udzielanej w ramach usługi doradztwa inwestycyjnego, analizy inwestycyjnej, analizy finansowej oraz innej rekomendacji o charakterze ogólnym dotyczącej transakcji w zakresie instrumentów finansowych, rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r, w sprawie nadużyć na rynku ani porady inwestycyjnej o charakterze ogólnym dotyczącej inwestowania w instrumenty finansowe, a informacje w niej zawarte nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Publikacja nie została przygotowana zgodnie z wymogami prawnymi zapewniającymi niezależność badań inwestycyjnych i nie podlega żadnym zakazom w zakresie rozpowszechniania badań inwestycyjnych i nie stanowi badania inwestycyjnego.

Zapisz się na newsletter

Zapisuję się na newsletter